Покупка жилья в новостройке

Как не переплатить за лишние метры

Принято считать, что россиянин занимается покупкой жилья в среднем 1 раз в жизни: кого-то и вовсе обходит стороной решение проблемы жилищного вопроса, а кто-то и более 1 раза оформлял сделку по приобретению жилья.

Так или иначе, все, что касается покупки жилья – вопрос очень серьезный, т.к. речь идет о больших суммах денег. И желающих присвоить себе эти деньги оказывается не мало.

Много вопросов до сих пор вызывает покупка жилья в новостройках, когда квартира  существует только на бумаге и будет построена через несколько лет. Деньги надо внести за будущее жилье уже сейчас, но вот будет оно построено или нет?

Известная в Тульской области проблема обманутых дольщиков «Социальной инициативы» оставила без жилья много семей. И даже если им сейчас спустя годы вернули бы деньги, купить на них жилье нереально. Эта и другие подобные истории заставляют задумываться – как обезопасить себя при участии в долевом строительстве жилья, покупке квартиры в новостройках? Кто должен  защитить граждан?

Со стороны государства меры предпринимаются, к застройщикам предъявляются определенные требования, в т.ч. по страхованию ответственности застройщиков жилья. Но даже в Москве более половины застройщиков нарушают строки сдачи домов.

Как мне стало известно, существует и другая проблема: люди по договору долевого участия платят фиксированную цену за определенное количество метров в квартире, но нередко им приходится доплачивать, если в итоге они получают квартиру большей площади, чем изначально предусматривалось.

Сюрпризом для них спустя месяцы после новоселья становится то, что площадь квартиры вдруг оказалась на самом деле по факту даже меньше, чем было обещано в договоре. Такая ситуация бывает и при доплате собственниками за «лишние» метры при переселении из ветхого жилья, и даже в Тульской области. Спустя некоторое время любопытные собственники новенькой квартиры все-таки решаются перемерять площадь квартиры, и оказывается, что им не за что было доплачивать!

Расхождение в 2-3 метра – это лишние 70-100 тысяч рублей переплаты только в Тульской области! Что уж говорить о московских ценах… У меня возникли вопросы – почему так происходит, что не корректно прописано в законе и как быть простым людям, вынужденным переплачивать за лишние метры, которых у них нет?

Итак, главная проблема, как выяснилось, состоит в том, что с 2013 года для кадастрового учета жилья необходим не технический паспорт БТИ, а технический план. Между этими двумя документами очень большая разница. Техплан можно составить по проектной документации застройщика без фактических обмеров, т.е. площадь квартиры указывается из проекта, без проверки, как получилось построить на самом деле  фактически – больше или меньше.

А вот техпаспорт БТИ изготавливается только по результатам обследования и содержит значительно больше характеристик объекта недвижимости. Получается, чтобы сдать новостройку, застройщику совсем не обязательно и даже не выгодно (!) платить деньги за составление  техпаспорта БТИ. А вот для собственника жилья в новостройке это оказывается очень важно, правда, поскольку это услуга платная, не все решаются получить доказательства —  какая реальная площадь их квартиры.

Такое завышение площади  квартир — это не только разовая доплата застройщику или городской администрации (при переселении из ветхого жилья). Это еще и завышенные коммунальные платежи и лишняя сумма налога на недвижимость. Почему собственники жилья в новостройке должны соглашаться с такой несправедливостью?

Я бы не хотел видеть в этом чей-то злой умысел или даже мошенничество. Бывает, что застройщики «ошибаются» не в свою пользу.

Но я бы хотел порекомендовать гражданам, ставшим обладателями жилья в новостройке, замерять площадь в нем.

Если вдруг выяснится, что у Вас в квартире по факту меньше метров, чем на бумаге, то можно требовать от застройщика вернуть переплаченные Вами деньги. Если не получается решить вопрос мирно, спор решается в судебном порядке.

Но должен предупредить, что для суда результаты самостоятельного замера с «рулеткой» или другими подручными средствам — не доказательство. А вот технический паспорт БТИ, который можно легко заказать, — хорошее доказательство. И если у Вас такое доказательство имеется на руках, смело можно обращаться в суд.

Учитывая все это, я пришел к выводу, что необходим четкий государственный технический учет жилого фонда. Надо не просто принимать от застройщиков проектные документы, но и проверять, что по факту у них получилось построить – для этого в обязательном порядке составлять технические паспорта БТИ. Только четкая инвентаризация позволит избежать ситуаций с переплатой за лишние сантиметры-метры жилья. Собственники жилья должны платить только за то, что им принадлежит, а не за проектные цифры застройщиков.

Еще в идеале было бы ввести страхование по типу автогражданской ответственности. Тогда даже если дом не будет построен, граждане смогли бы получить от страховой компании компенсацию, позволяющую им не потерять вложенные на этапе строительства жилья деньги, причем важно и обеспечить сохранение их покупательной способности.

Уверен, что введение в законодательство поправок, позволяющих застраховать каждого дольщика могло бы стать действительно эффективной мерой, позволяющей защитить граждан от недобросовестных застройщиков.

Блог Дмитрия Шатрова